Как кризис отразился на московских торговых центрах: интервью с директором ТЦ «Ладья»

А.Ю. Гребенников: «Сейчас время покупать. Все, начиная от кофточки и заканчивая автомобилем. Цены будут только расти».

ЗУБРЫ.РУ заинтересовались тем, как кризис отражается на работе, доходности и состоянии торговых центров, излюбленных мест отдыха москвичей. Мы побеседовали с директором торгового центра «Ладья», который расположен на северо-западе столицы, в районе Митино.

Торгово-развлекательный центр «Ладья» был открыт в самом центре района 30 апреля 2005 г. (площадь центра составляет 25 500 кв. метров). На четырех этажах представлен широкий ассортимент товаров: от одежды и обуви до электроники, всего более 100 розничных предприятий, имеется ресторанный дворик (кафе быстрого питания), супермаркет «Перекресток», а также –– мультиплекс «Люксор».

Управляющая компания торгово-развлекательного центра «Ладья» –– ООО «МегаЛюкс» –– осуществляет коммерческое управление, техническую эксплуатацию и маркетинговые услуги.

ЗУБРЫ.РУ взяли интервью у генерального директора ООО «МегаЛюкс» Алексея Юрьевича Гребенникова.

Гребенников А.Ю. родился в 1980 г. Окончил Московский государственный строительный университет. Руководит управляющей компанией ООО «МегаЛюкс» с момента открытия торгово-развлекательного центра «Ладья». Женат, воспитывает дочь

Дмитрий Кузин: Алексей, скажи, пожалуйста, поменялись ли арендаторы торгового центра с момента начала кризиса?

Алексей Гребенников: Нет, абсолютно не поменялись, ни один.

Д.К.: Значит ли это, что все они держатся за это место?

А.Г.: Да, можно сказать, что все держатся.

Д.К.: Снизилась ли арендная ставка с момента начала кризиса?

А.Г.: Арендная ставка –– это сложный вопрос. И не только в случае с «Ладьей», это повсеместная проблема. Со стороны арендаторов было очень много обращений по вопросу снижения арендной ставки. Мы знаем прекрасно, как сейчас обстоят дела, поэтому были вынуждены пойти навстречу. Понятно, что выручка падает. При этом посещаемость осталась на прежнем уровне. Соответственно мы снизили арендную плату. Кстати, эта проблема очень активно обсуждалась в конце 2008 года на уровне Российского совета торговых центров. После чего было опубликовано «Обращение участников рынка торгово-развлекательной недвижимости» о сложном процессе снижения арендных ставок.

Д.К.: Арендная ставка снижена у всех одинаково?

А.Г.: Нет, дифференцировано. Мы снижали в зависимости от места магазина, от типа товарной группы арендаторов, от договоренности.

Д.К.: Влияло ли на решение о снижении арендной ставки раскрытие арендатором каких-то финансовых показателей, падения выручки и т.д.?

А.Г.: Влияло, конечно. Мы потребовали показать нам отчеты, снять Zet-отчеты за три последних месяца, то есть за ноябрь, декабрь, январь. Мы только с февраля понизили арендную ставку.

Д.К.: По статистике, декабрь для ритейла обычно является топовым месяцем. В этом году он был таким?

А.Г.: По сравнению с декабрем 2007 г. он был провальным, но по сравнению с ноябрем –– чуть лучше.

Юлия Кузина: Алексей, вот ты говоришь, что выручка снизилась, а посещаемость осталась на прежнем уровне. То есть, люди ходят и не покупают или товары покупают более дешевые?

А.Г. Люди приходят, смотрят и не покупают. Или покупают мало. Сумма среднего чека существенно снизилась повсеместно. И в супермаркетах снизилась, и во всех магазинах торгового центра.

Д.К.: То есть те владельцы торговых центров, которые называли их торговыми галереями, были недалеки от истины?

А.Г.: Да, теперь это действительно галереи, по которым люди прогуливаются, но ничего не покупают.

Ю.К.: А какие магазины пострадали сильнее? Какого рода товары сейчас пользуются наименьшим спросом?

А.Г.: Больше всего пострадал luxury сегмент и премиум-сегмент.

Ю.К.: Что в «Ладье» входит в luxury и премиум-сегмент?

А.Г.: Luxury сегмента как такового в «Ладье» нет, мы не на Рублевке. Но, что касается премиум-сегмента, то пострадали продажи часов, особенно швейцарские марки, продажи очень сильно упали. Пострадали магазины сотовой связи. Вот пример –– магазин ИОН, у них сильно упали продажи. В среднем на 40 процентов. Товар средней ценовой категории продается, дорогой товар не продается совсем. Далее у нас –– одежда-обувь. Дорогая одежда – очень снизились продажи. Пример –– Dolce Vita, у них упали продажи, они ведь работают на импорте. Продажи упали на 25-40%.

Ю.К.: Это в среднем или в премиум-сегменте?

А.Г.: Нет, это в среднем. В премиум показатели снижения еще больше.

Д.К.: Означает ли это, что вы на адекватный процент снизили арендную ставку?

А.Г.: Мы снизили примерно на 17%.

Д.К.: Какие-то меры вы предпринимали по удержанию арендаторов, кроме снижения арендной ставка?

А.Г. Да, конечно. Мы пошли навстречу по рекламным акциям, мы сделали некоторые из них для арендаторов совсем бесплатными или же снизили ставки на рекламу. У нас реклама есть City-формата, рекламные плакаты, реклама на мониторах. Случается, даже подталкиваем самих арендаторов, чтобы они давали рекламу.

Д.К.: То есть бесплатно вы размещаете объявления, а то, что требует изготовления –– за деньги?

А.Г.: Да, мы сейчас деньги берем только за изготовление.

Д.К.: Вы полагаетесь на креатив рекламных служб ваших арендаторов или вы все-таки создали свою рекламную службу?

А.Г.: У нас собственная рекламная служба всегда была, только сейчас она работает в усиленном режиме. Сейчас мы постоянно создаем и обсуждаем некие маркетинговые программы, направленные на привлечение покупателей, на повышение спроса, на то, чтобы их чем-то заинтересовать. Естественно, все это делается совместно с арендаторами. Сейчас думаем о том, чтобы создать общую программу скидок, по всему торговому центру. Есть такие предложения. Либо программу лояльности, то есть бонусную карту, либо программу скидок. Мы сейчас думаем над этим.

Д.К.: Как работаете с населением района Митино, ведется ли какая-то работа?

А.Г.: Раньше, честно скажу, никак не работали. До 2008 года практически не работали –– в этом не было особой необходимости. Мы были единственным торговым центром, все нас знали, все нас любили и ходили. Единственное, что мы раньше делали: на большие праздники проводили по всему Митино распространение –– есть такая специальная программа, вывешивали плакаты: «Приходите к нам, у нас такие-то арендаторы». Сейчас мы разрабатываем общий рекламный каталог для всех арендаторов. Будем его распространять по всем квартирам района –– у нас здесь порядка 300 тысяч квартир.

Д.К.: Если я правильно понимаю, просто будете оставлять каталог в почтовых ящиках, как это делает Икеа?

А.Г.: Да, именно так.

Д.К.: А какова будет периодичность этого каталога?

А.Г.: Думаю, что будем выпускать раз в квартал. Как обычно меняется коллекция –– раз в три-четыре месяца, ничего нового здесь не придумаешь.

Д.К.: Важный момент: очень часто программы лояльности покупателей упираются в некачественный сервис собственно продавцов-консультантов в магазинах арендаторов. Вы как-то работаете в этом направлении или нет?

А.Г.: Когда мы начали работать с арендаторами по предоставлению им скидок, кстати, мы зафиксировали скидки пока на три месяца, то смотрели на посещаемость магазина и на количество покупок в день. То есть –– в каком магазине как работают. Может, вообще не кризис виноват в снижении продаж, возможно, виноват сам магазин. Директор магазина, администратор, продавцы виноваты, то есть уровень сервиса крайне низкий. Поэтому мы сейчас каждую неделю смотрим посещаемость магазина и количество покупок. И смотрим, хорошо ли работают или плохо.

Д.К.: Как интересно! Наверное, раньше такого не было.

А.Г.: Раньше не было, мы, по крайней мере, такого не делали.

Д.К.: То есть кризис повлиял следующим образом: между руководством управляющей компании торгового центра и арендаторами появился более плотный контакт?

А.Г.: Да, конечно. Сейчас иначе просто невозможно.

Д.К.: Какую дополнительную нагрузку это создает для управляющей компании и для арендаторов?

А.Г.: Для арендаторов никакой нагрузки нет, потому что они эту статистику вели всегда, а для нас, конечно, появилась нагрузка. В штате теперь –– отдельная единица.

Д.К.: А какова должность этого сотрудника?

А.Г.: Его можно назвать администратором отдела аренды. Он ведет статистический учет работы продавцов.

Д.К.: Кстати, по поводу посещаемости торгового центра. Каким образом она учитывается?

А.Г.: А у нас стоят счетчики специальные. Watcom. На входе, на выходе, везде на проходах, я могу в режиме онлайн сказать, сколько человек у нас за день прошло.

Д.К.: Какая-то статистическая погрешность имеется?

А.Г.: Датчик считает количество проходов, а программа уже анализирует, в ней заложена погрешность.

Д.К.: Какая сейчас средненедельная посещаемость торгового центра?

А.Г.: 20 тысяч человек в день.

Ю.К.: Не сильно изменилась посещаемость?

А.Г.: Да, по сравнению с январем прошлого года –– почти не изменилась.

Ю.К.: Мы говорили об арендаторах-владельцах торговых точек, а как насчет точек питания? Что изменилось в кафе, ресторанах с посещаемостью?

А.Г.: Это очень интересный вопрос. У нас есть фаст-фуд, фуд-корт, где семь операторов. Есть Иль Патио, кофейня и «Планета суши». Интересный момент здесь вот в чем: все ожидали, что посещаемость на фуд-корте значительно упадет. Но те люди, которые раньше ходили в рестораны, сейчас питаются в фаст-фуд кафе, потому что рестораны не могут себе позволить. И получилось, что люди стали больше ходить в тот же «Ростикс», в «Теремок» и в «Крошку-картошку».

Д.К.: Но ведь фаст-фуд конкурирует не с ресторанами, а в большей степени –– с домашней едой?

А.Г.: Да, но фаст-фудом стали питаться активнее, и в Макдональдсе по России выручка за декабрь выросла на 15 процентов. У всех ресторанов, особенно это касается более дорогих мест, –– сейчас падение.

Ю.К.: Если говорить о кафе фаст-фуд в «Ладье», у какого из семи операторов наиболее высокие продажи?

А.Г.: У «Ростикса».

Д.К.: Сетевая модель по фаст-фуду сработала лучше, чем несетевая.

А.Г.: Да, но в зависимости от концепции развития сети. У нас должен был открыться Pasta la Vista, сетевой бренд, принадлежащий «Крошке-картошке». Они завезли оборудование и две недели не открывались, а потом сказали, что всю сеть вообще закрывают.

Ю.К.: Есть ли сведения, снизили ли арендаторы зарплаты своим продавцам, администраторам?

А.Г.: Точных сведений нет, но говорят, что снизили. Штаты они сократили значительно.

Д.К.: А что качается ваших штатов, уборщики, обслуживающий персонал. Я знаю, что до кризиса было сложно найти людей на эти позиции за адекватные деньги.

А.Г.: Да, сейчас ситуация изменилась, предложений стало больше, да и люди стали адекватнее.

Д.К.: У вас это свои штатные сотрудники или все на аутсорсинге?

А.Г.: У нас почти все на аутсорсинге. Отдел технической эксплуатации –– у нас своя служба. Мы пошли на следующий шаг: в связи с кризисом оптимизировали свой штат, сократили некоторую часть сотрудников, посмотрели, на кого можно возложить обязанности, кого можно сократить. У меня в штате было 50 человек, сейчас осталось 40. Сокращали в основном младший персонал.

Ю.К.: Как изменился график работы сотрудников?

А.Г.: Раньше дежурный персонал работал сутки через трое. Сейчас работают день через два. Режим работы торгового центра не поменялся.

Д.К.: А не было просьб со стороны арендаторов продлить время работы?

А.Г.: Нет, не было.

Д.К.: Возвращаясь к вопросу о том, как работают арендаторы. Замечаете ли вы у них какое-то улучшение сервисных функций, большую клиентоориентированность?

А.Г.: Нет, никаких серьезных улучшений мы не замечаем.

Ю.К.: Может быть, арендаторы проводят какие-то тренинги для продавцов?

А.Г.: Регулярные тренинги для продавцов проводят только Adidas и Reebok. Серьезные тренинги для своих продавцов, каждое утро –– в обязательном порядке.

Ю.К.: А есть ли сведения, помогает им это или нет?

А.Г.: Не знаю точно, но у Adidas и Reebok выручка стабильная. Кризис на них, конечно, сказался, но не так, как на остальных. И вообще, это единственные магазины, куда приятно зайти, тебя грамотно проконсультируют, помогут, таких очень мало.

Д.К.: Но при этом они, как и другие магазины, сейчас постоянно меняют цены, пересматривают их в сторону роста, да?

А.Г.: Они не постоянно меняют, но вот у них приходит коллекция, которая была заказана и оплачена в 2008 г., на нее они, конечно, цену пересматривают.

Ю.К.: Какие арендаторы подняли цены на свои товары, а какие –– нет?

А.Г.: Цены поднял ION, потому что у них своего товара нет, они по каким ценам товар получили, такие и поставили. Сейчас ожидается очень большой рост цен на электронику –– в марте будут новые прайсы, и там цена будет на 25 процентов больше.

Ю.К.: А с чем это связано?

А.Г.: С ценой закупки и с ростом курса. Цены на всю электронику вырастут, на сотовые телефоны, на бытовую электронику.

Ю.К.: А как с товарами премиум-сегмента, подняли ли цены на часы, на дорогую одежду-обувь?

А.Г.: Что касается часов, то тут коллекция меняется не так часто, поэтому цены не изменились. На новую коллекцию цены будут выше.

Ю.К.: Как покупатели реагируют на повышение цен?

А.Г.: Значительно упали продажи, например, в ИОН. У нас было два магазина, и магазин на «минус первом» этаже они с 1 февраля закрыли.

Д.К.: Получается, что сейчас покупателям, если у них есть деньги и есть желание купить швейцарские часы, например, самое время покупать. Цены только вырастут?

А.Г.: Да, полагаю, лучше покупать сейчас, причем покупать все, начиная от кофточки и заканчивая автомобилем, цены будут расти, ведь рубль девальвировали.

Ю.К.: Магазины в торговом центре как-нибудь реагируют на кризис, вот сегодня –– день св. Валентина, кто-нибудь устраивает акции, специально приуроченные к празднику?

А.Г.: В прошлом году на все праздники были акции, а в этом году вся активность упала.

Д.К.: Креатив закончился, началось выживание?

А.Г.: Да, сейчас многие арендаторы пытаются самыми простыми методами сократить свои издержки. Могут прийти к арендодателям, сказать, мол, все очень плохо, снижайте аренду, а то я съеду.

Ю.К.: Наверное, сокращают штаты, сокращают зарплату продавцам?

А.Г.: Сократить зарплату –– самый простой выход. Такие компании, которые сейчас сокращают зарплату, сокращают количество персонала, могут максимум – протянуть до лета, затем придется просто закрывать магазины. Сейчас пришло время для серьезных шагов, для переоценки ценностей, которые раньше были у компании. Нужно пересмотреть внутренние резервы компании. Необходимо задуматься над тем, как развивалась компания. Может быть, стоит совсем сменить направление. Например, зачем закупать эту одежду или эту обувь, зачем шить ее в Китае? Есть компании, которые идут правильным путем, которые полностью пересматривают ассортиментную матрицу, увольняют самых ленивых, но оставляют очень хороших людей, мотивированных.

Ю.К.: Насколько люди готовы сейчас платить за тренинги персонала?

А.Г.: Сейчас никто не готов ни за что платить, сейчас всех сокращают, стараются минимизировать затраты. Скорость падения повсеместно настолько велика, что люди просто не успевают адекватно реагировать. Чувствуется какая-то паника, истерическое состояние. Но есть и интересные примеры положительных изменений. У нас в «Ладье» это, например, магазин Emporio. Они меняют ассортимент, это мультибрендовый магазин. BIANCO умеют ориентироваться, держат цену, работают с поставщиками. В стопроцентно западных компаниях умеют работать даже в кризис, умеют находить выход.

Д.К.: В списках ожидания появляются ли новые имена арендаторов?

А.Г.: Да, появляются, но их немного.

Д.К.: А сама управляющая компания, кроме сокращения персонала, какие меры предпринимает с целью повышения доходности? Что делается сейчас?

А.Г.: Наша компания провела своего рода «мозговой штурм», мы «прошлись» по инженерным системам. Цель –– выявить потери, которых можно было бы избежать. В результате мы увидели следующую по важности (после взаимодействия с арендаторами) статью оптимизации –– это энергосбережение. Что было сделано в этой области? Во-первых, заменили на энергосберегающие абсолютно все светильники, которые только можно было заменить. Во-вторых, инженерные системы были переведены на более экономичный режим работы. Начали использовать утилизацию тепла –– в ночное время переводим на минимальный режим работы. В результате всех предпринятых мер ежемесячная экономия составила 600 тысяч рублей. Правда, и тарифы с нового года выросли на энергоснабжение на 30 %, так что теперь мы платим на 200 тысяч больше.

Д.К.: Алексей, большое спасибо за развернутое интервью! ЗУБРЫ.РУ желает «Ладье» счастливо пережить кризис и процветать.

Читайте также:

1) Интервью с Вадимом Дыминским: «Сервис –– это отношение компании к клиенту».

2) Вадим Дыминский «проинспектировал» торговый центр «Ладья»